Ten artykuł to pierwsza część cyklu o tym, jak urządzić mieszkanie na wynajem lub sprzedaż (tzw.flip).

 

 

Dlatego dziś opisuję konkretny przypadek generalnego remontu mieszkania, opisuję jak się do tego zabrać by przejść przez proces szybko i bezproblemowo.

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – od czego zacząć?

Przede wszystkim do strategii czyli od tego, że na samym początku wiemy kto docelowo będzie mieszkał w danym mieszkaniu. Takie założenie decyduje o tym jak je urządzimy i wykończymy. Najważniejszym punktem na tym etapie jest dopasowanie się do przyszłego najemcy lub właściciela.

 

Jakie możemy mieć scenariusze?
*

w mieszkaniu będą mieszkać studenci i będzie ono wynajmowane na pokoje
*
w mieszkaniu będzie młoda para, która właśnie skończyła studia i zaczyna swoją pierwszą pracę
*
rodzina z dzieckiem/dziećmi
*
mieszkanie na najem krótkoterminowy (turyści)
*
mieszkanie wynajmowane przez firmę dla managera

 

Dlaczego to jest takie ważne? Od tego zależy jakich materiałów użyjemy, jakie rozwiązania zastosujemy, na jaki standard wykończenia się zdecydujemy.

 

Dla przykładu: dla studentów odpowiedni będzie standard Ikea. Czyli całe wyposażenie to meble z Ikea, Jysk czy innych marketów. Dla tego typu najemcy nie będzie miało znaczenia, że zainwestowaliśmy w piękne oświetlenie, baterie w łazience to znana marka, a na suficie są listy sztukateryjne.

 

Z kolei na zupełnie inne rzeczy będzie zwracać uwagę rodzina z dzieckiem, która chce kupić mieszkanie dla siebie. Prawdopodobnie zamieszka w nim na dłuższy okres, ponieważ szuka stabilizacji. Wówczas większą uwagę skupi na odpornych materiałach, długotrwałych rozwiązaniach, windzie w budynku.

 

Jeśli mieszkanie będzie docelowo przeznaczone na najem krótkoterminowy, wówczas warto zainwestować w powierzchnie i przedmioty, które są najbardziej narażone na zużycie, czyli np. podłogę, ściany, drzwi. Oprócz tego koniecznie trzeba będzie wyposażyć mieszkanie w np. suszarkę, żelazko, ręczniki itp.

 

Jaka jest strategia w przypadku tego mieszkania? Docelowo najemcami będzie młoda para, która właśnie skończyła studia i rozpoczyna pierwszą,  poważną pracę. Ewentualnie, mieszkanie może być wynajmowane na pokoje przez studentów, którzy w niedługim czasie zakończą studia i rozpoczną pracę.

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – stan przed remontem – zdjęcia.

 

Poniżej znajdziecie zdjęcia mieszkania przed remontem. Jest to mieszkanie z tzw. wielkiej płyty z lat 70. Ma 38 m2 i znajduje się na 6. piętrze z 12. Klasyczne mieszkanie jakich miliony w Polsce. Składa się z dwóch pokoi, łazienki, kuchni i korytarza. Ma bardzo dobrą lokalizację. Bliskość środków komunikacji miejskiej, bliskość centrum i wokół dużo terenów zielonych. Przed blokiem jest parking strzeżony, sklepiki. Mieszkanie nie ma balkonu, ale za to jest do dyspozycji miejsce w piwnicy.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – zakres remontu

 

Tak jak wcześniej pisałam, warto zacząć od ustalenia strategii. W tym przypadku określono, że mieszkanie będzie docelowo wynajmowane przez młodą parę tuż po studiach, która zaczyna swoją pracę. Jest to wówczas idealne mieszkanie, gdzie jeden pokój będzie pełnił sypialnię a drugi salon z jadalnią.

 

Zdecydowaliśmy się na zamurowanie otworu między pokojem a kuchnią. Dzięki temu powstanie osobny pokój,  przez co mieszkanie zyska na wartości. Po drugie takie rozwiązanie daje większe możliwości manewru jeśli chodzi o strategię – docelowo możemy wynająć mieszkanie na pokoje, by uzyskać większy zwrot z inwestycji.

 

Drugim rozwiązaniem jest wyburzenie części ścianki oddzielającej kuchnię od korytarza. Jak widzicie na zdjęciach mieszkanie wydaje się teraz klaustrofobiczne. Korytarz jest bardzo ciasny, drzwi między tymi pomieszczeniami stwarzają więcej problemów niż korzyści. Dlatego, aby optycznie powiększyć przestrzeń i sprawić, że mieszkanie będzie wydawać się większe, zdecydowaliśmy się wyburzyć ten kawałek ścianki działowej. Uważam, że dzięki temu można uzyskać efekt WoW, który jest tak ważny od razu po wejściu do mieszkania.

 

 

Warto zapisać cały zakres remontu, czyli wypisać wszystkie prace, które należy wykonać by wyremontować mieszkanie.

Taki zakres prac trzeba będzie również przedstawić w spółdzielni mieszkaniowej, by otrzymać zgodę na ich przeprowadzenie.

W tym przypadku zakres prac to:
– wymiana instalacji elektrycznej we wszystkich pomieszczeniach lokalu
– częściowe zburzenie ścianki działowej między korytarzem a kuchnią
– renowacja ścian, sufitów oraz podłóg
– wymiana parapetów
– wymiana drzwi wewnętrznych
– wymiana płytek w łazience i kuchni
– wymiana sanitariatów, instalacji wodno-kanalizacyjnej
– wymiana grzejnika w łazience
– wymiana przyłącza gazowego

 

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – układ funkcjonalny

 

Jeśli wiemy już dla kogo urządzamy mieszkanie (czyli jak wygląda nasza strategia) i mamy rozpisany zakres wszystkich prac przechodzimy do ustalenia układu funkcjonalnego, czyli nic innego jak ustalenia co w którym miejscu będzie się znajdować.

Oczywiście przed tym etapem trzeba jeszcze dokonać dokładnych pomiarów każdego pomieszczenia, zwracając uwagę szczególnie na łazienkę i kuchnię. Piszę szczególnie, ponieważ łazienka w tym przypadku jest bardzo niewielka i każdy centymetr jest ogromnie ważny. Również kuchnia, w której należy pomieścić wszystkie sprzęty, wymaga dokładnych pomiarów wraz z zaznaczeniem przyłączy wody, kanalizacji, gazu.

Warto również, po dokładnym zmierzeniu mieszkania, wprowadzić wymiary do Excela, zrobić prostą tabelę i obliczyć np.: powierzchnię podłóg, ścian, obwód wszystkich pomieszczeń.

Zdecydowanie ułatwia to pracę nad budżetem oraz składaniem zamówień w sklepie. Będzie również przydatne przy rozmowach z ekipą budowlaną, zwłaszcza jeśli chodzi o wycenę prac za m2.

 

 

 

Dlaczego warto zrobić układ już teraz? Przede wszystkim po to, aby na podstawie układu funkcjonalnego ustalić nowy plan instalacji elektrycznej oraz hydraulicznej. Wtedy unikniemy sytuacji, że włączniki znajdą się w dziwnych miejscach np. za szafą lub za łóżkiem, albo np. zapomnimy o gniazdku pod wyciąg w kuchni. Będziemy również w stanie zaplanować punkty oświetleniowe w optymalnym miejscu.

 

Układ funkcjonalny pomoże nam również w ustaleniu budżetu.

 

Ja taki układ funkcjonalny wykonałam w programie do projektowania wnętrz. Jeśli również chcecie wykonać taki rzut w programie to polecam wam Planer 3D od Leroy Merlin. Jest to darmowy program, w którym bez problemu wykonacie prosty rzut mieszkania i będziecie w stanie sprawdzić jaki mebel Wam się zmieści lub jak urządzić łazienkę lub kuchnię.

Układ funkcjonalny będzie następujący

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – korytarz

 

Jak widzieliście na zdjęciach korytarz jest bardzo niewielki. Podobnie jak kuchnia. Dlatego warto te niewielkie pomieszczenia doświetlić maksymalnie aby wydawały się na większe. Na korytarzu będzie aż 5 punktów świetlnych w postaci lamp natynkowych. Na korytarzu jest tez przewidziane miejsce na szafę na kurtki buty i inne przedmioty.

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – kuchnia

 

Jeśli chodzi o kuchnię to ważną kwestią jest to, że musimy w niej zmieścić pralkę (w łazience nie ma odpływu do pralki, i nie można go wykonać, przynajmniej Spółdzielnia mieszkaniowa nie wyraziła na to zgody). Oprócz tego musimy zabudować szpecące rurki i poradzić sobie z przyłączem gazowym w nielogicznym miejscu.

 

Z kuchnią był spory problem. Przede wszystkim ze względu na przyłącze gazowe, które znajdowała się na krótszej ścianie kuchni, która ma 180 cm. Opcji układów było wiele.

 

A- przyłącze zostawiamy na krótszej ścianie i musimy zmieścić wszystkie niezbędne urządzanie na 180 cm ! Nierealne

B- przyłącze zostawiamy bez zmian i planujemy kuchnię w kształcie litery L – zwiększa to koszty, ale nadal nie pozbywamy się rury widocznej tuż przy suficie

C- przenosimy przyłącze gazowe ( koszt to ok 400 zł) i planujemy zmieścić najważniejsze urządzenie na dłuższej ścianie (200 cm).

 

Ostatecznie zdecydowaliśmy się na rozwiązanie C. Układ będzie jak poniżej. Zmieści się w nim pralka, ale nie będzie zmywarki.

 

 

Nad układem kuchni straciłam sporo czasu, Przede wszystkim dlatego, że chciałam zmieścić w niej również zmywarkę. Po drugie miałam do dyspozycji tylko meble modułowe (tzn.standardowe szafki 20, 40, 60, 80 cm z marketów budowlanych lub z Ikea). Nie zdecydowałam się na meble pod wymiar ze względu na koszty. Sprawdzona ekipa stolarska wyceniła wykonanie mebli za 2 razy wyższa kwotę niż zaplanowałam w budżecie.

 

O czym należy pamiętać planując kuchnię?

*
podstawa to rozmieszczenie najważniejszych sprzętów w kuchni. Pisałam na ten temat w artykule Jak urządzić kuchnię? cz. 1 – układ funkcjonalny w kuchni gdzie serdecznie Was odsyłam
*
warto sprawdzić wymiary wszystkich urządzeń AGD, gdyż ich zakres może być bardzo różny. Np. lodówka może mieć szerokość zarówno 53 cm jak i 60. W tak niewielkich pomieszczeniach te 7 cm czasami ratuje sytuację. Mogę Wam polecić, aby np. na stronie Ole Ole wybrać filtr na poszczególne wymiary danego sprzętu.
*
ekipie, która będzie wykonywać nowa instalację elektryczną warto dostarczyć plan układu funkcjonalnego
*
koniecznie pamiętaj o gniazdach przyblatowych oraz gniazdku pod okap oraz płytę gazową/elektryczną
*
jeśli planujesz oświetlenie blisko linii górnych szafek kuchennych sprawdź aby ze sobą nie kolidowały
*
pogódź się, że w tak małym pomieszczeniu nie jesteś w stanie zmieścić wszystkiego

 

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – salon z jadalnią i sypialnia

 

Tuż po lewej stronie jest idealne miejsce na stół. Kanapa zdecydowanie lepiej będzie wyglądać po lewej stronie od wejścia. Dzięki temu po prawej jest miejsce na płytkie szafki (głębokość 40 cm). Dzięki temu po wejściu do pokoju będzie nam się wydawać, że jest on większy bo nie mamy żadnych szerokich mebli ( kanapa to głębokość ok. 90 cm). Jeśli umieszczono by ją po prawej stronie wtedy tuż po wejściu do pokoju trzeba by się przeciskać między nią a stołem.
Drugi pokój to sypialnia z pojemną szafą oraz biurkiem. Dodatkowo wzdłuż karnisza będzie zamontowane oświetlenie ledowe.

 

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem  – łazienka

 

W łazience nie ma zbytniego pola manewru. Zdecydowaliśmy się na wannę z parawanem (tak aby pogodzić tych którzy wolą wannę lub prysznic). Po lewej stronie od wejścia przewidziane jest miejsce na półki o raz szafka na sprzęt myjący.

 

 

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – budżet

 

Co tu dużo pisać. Budżet jest najważniejszy. W końcu to inwestycja i liczby muszą się zgadzać. Najważniejsze jest rozsądane ustalenie budżetu i trzymanie się go! Do tego wystarczy Excel i rozpisanie wszystkich elementów: prac remontowych, chemii budowlanej oraz niezbędnego wyposażenia wnętrz. Jeśli chcesz aby przesłała Ci taki gotowy budżet to pisz proszę śmiało na maila. Mogę podesłać gotowca.

Budżet remontu został zaplanowany na 20 tys złotych.

 

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – moodboard

Jak będzie wyglądać kolorystycznie całe mieszkanie? Jeśli chodzi o aspekt wizualny to trzeba celować w takie kolory i materiały które podobają się większości z nas, czyli będą neutralne i uniwersalne.

 

Co mam na myśli?
*
białe ściany – ba sprawiają wrażenie czystości i świeżości – i nie ma tutaj co dyskutować nad ich szpitalnym wyglądem
*
drewno (ciepłe odcienie)
*
ciepłe,neutralne kolory – beże, szarości
*
odrobina koloru – ale w dodatkach(np. zasłony, poduszki, dywan, ręcznik, kwiaty. obrazki na ścianach, kwiaty, drobne dekoracje)
*
żywe kwiaty – zarówno doniczkowe jak i cięte
*
przytulne tkaniny (grube sploty, włochate tkaniny)
*
jasne płytki
*
dużo światła

 

Czyli ma być czysto, świeżo i przytulnie. Zwłaszcza jeśli mieszkanie jest małe, tak jak tutaj ma zaledwie 38 m2. Nie warto kombinować z rozwiązaniami tylko postawić na lekkie, świeże kolory.
Poniżej znajduje się moodboard jaki zrobiłam zanim zastanawiałam się na wyborem konkretnych materiałów. Zrobienie takiego moodboardu zdecydowanie pomaga w podejmowaniu decyzji zakupowych. Możesz go wykonać np. w Canva, a jak to zrobić krok po kroku i pisałam w artykule „Sprawdź zanim kupisz, czyli jak urządzić każde wnętrze za pomocą design board”

 

 

W kolejnej części o tym jak urządzić mieszkanie na wynajem lub do sprzedaży opiszę konkretne wybory materiałów, mebli, płytek. Pokażę również zdjęcia z końcowym efektem. Napiszę również czy udało nam się zmieścić w zakładanym budżecie. Jesteś ciekawa efektu? Bądźmy w kontakcie! Obserwuj mnie na Instagramie lub zapisz się na newsletter.